Проведение сделок сдачи в аренду или купли-продажи какого-либо объекта регламентировано двумя основными документами: акт приема-передачи и договор. Каждый из них по отдельности не имеет юридической силы и выполняет только присущие ему функции. Акт указывает на фактическую передачу объекта, а договор — только на намерения сторон. Разберемся детально, как грамотно составить передаточный акт к договору купли-продажи гаража, и что важно указать в нем арендодателю или продавцу.

Какие законы регулируют сделки при покупке гаражей

Вопросы приобретения или продажи гаражей регламентированы следующими документами:

  1. Гражданский кодекс РФ. В соответствии с данным актом, проводится любая сделка по отчуждению права собственности.
  2. Градостроительный кодекс РФ. Документ регламентирует порядок получения последующего разрешения на строительство. Если участок, принадлежащий физическому лицу. не планируется использовать для предпринимательской деятельности, разрешена узаконенная постройка на нем гаража. Для этого не требуется отдельное разрешение.
  3. Федеральный закон «О госрегистрации недвижимости«. Регламентирует грамотную регистрацию любого объекта недвижимости, в том числе и гаража.

Понятие «гараж» ни в одном из описанных законов не содержится. С позиции современного законодательства, любой гараж — это сооружение или строение.

Что такое гараж с точки зрения закона и владельца

С позиции автовладельца гараж — строение для парковки, обслуживания и хранения транспортного средства. Хозяин гаража не имеет проблем с дворовыми стоянками, его место принадлежит только ему одному, а угон автомобиля при этом значительно затрудняется. Многие превращают гаражи в склады для хранения ненужных вещей или пристраивают к ним жилую часть с канализацией и водопроводом.

С позиции российского права, могут быть следующие варианты с гаражами:

  1. Движимое имущество — если это, к примеру, гараж-ракушка без фундамента, который перемещается.
  2. Недвижимое имущество — если гараж обладает фундаментом и его невозможно переместить без разрушения. Находиться строение может на земле, которая принадлежит владельцу на правах собственности или праве наследуемого пожизненно владения.
  3. Временное сооружение или недвижимость на арендованной земле. Договор аренды при этом может оформляться как на частное лицо, так и на организацию — к примеру. гаражный кооператив. Частное владение оформляется, если земля была выдана в аренду. к примеру, под строительство дачи или огорода. а там был возведен еще и гараж.
  4. Строение, оформленное законодательно в Росреестре или без официальных документов на него.

Гараж: движимое или недвижимое имущество.

Какие могут быть варианты с гаражами

Если гараж — металлическая коробка, которую можно переместить без нарушения конструкции, он относится к движимому имуществу. Договор составляется в упрощенной письменной форме, а регистрация в Росреестре подобного объекта невозможна.

Такой гараж приобрести проще всего. Если стоимость объекта продажи менее 10 000 рублей — можно договориться устно.
Если больше — требуется составление письменного договора. Законодательно, покупка такого гаража сходна с приобретением любой вещи — к примеру, чемодана или сапог. Обязательная форма для подобных договоров отсутствует. Расторгаются они через суд или по соглашению сторон.
Однако оформить в собственность земельный надел под таким гаражом почти невозможно.

Подобные сооружения устанавливаются, как правило, на земле, которая относится к муниципальному или общедомовому имуществу. При этом городская администрация саму конструкцию может в любое время потребовать убрать.

Если гараж обладает фундаментом и его невозможно транспортировать без разрушения, необходима регистрация в Росреестре. При этом право собственности возникает только с момента самой регистрации. такой гараж приобрести уже более сложно. для законодательного оформления сделки, необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Составленный в письменном виде договор купли-продажи.
  2. Регистрация в Росреестре права собственности на гараж.

При этом сделка может расторгаться посредством судебного иска, однако устное соглашение (договоренность) на продажу уже невозможно.

Документы на гараж.

Кому принадлежит земля под гаражами и какие могут быть варианты

Оптимальный вариант — приобретать гараж вместе с находящимся под ним земельным участком. Это дает гарантию невозможности последующего сноса строения, к примеру. для постройки на этом месте торгового центра и стадиона.

Если строение приобретают вместе с землей, права предыдущего собственника регистрируются в ЕГРН. В данном случае это 2 отдельных свидетельства о праве собственности, или действительных выписки из ЕГРН.

Хорош метод тем, что оспорить законность подобной сделки достаточно сложно, как и снести сам гараж.

Реализации подлежит в таком случае не 1 объект недвижимости, а 2 — земельный участок под гаражом и сам гараж. если зарегистрированы права собственности на землю, участок можно смело приобретать — владелец имеет право строить там, все что считает нужным. Если постройка уже в наличии, узаконить ее становится намного проще.
Однако землю под строением не всегда можно оформить в собственность. такой участок может иметь другого владельца, который будет против как самой продажи, так и любых построек на территории. Посмотреть оформление участка под гаражом можно при помощи публичной кадастровой карты — достаточно найти на ней гараж, который вы желаете приобрести.

Документы о регистрации.

Когда нужен акт и какие функции он выполняет

Неоформленный участок приобретать довольно рискованно. Даже если на этом месте не планируется строить ничего, кроме гаража, при определении границ земельного надела могут возникнуть проблемы. К примеру, сосед может присвоить себе землю, ссылаясь на ошибки и неточности в межевании.
Иногда продается не строение или земля, а само членство в гаражном кооперативе. Без наличия акта купли-продажи затруднительно впоследствии оформить право собственности на гараж. Земля может быть муниципальной, однако кадастровая карта не дает планов постройки на месте гаража жилого комплекса или вокзала. Поэтому подобные сделки лучше сразу законодательно документировать.
Акт купли-продажи гаража выполняет функцию документа, регламентирующего отношения сторон при совершении сделки. Документ обладает юридической силой. подписывается личной подписью продавца и покупателя в двух экземплярах.

Как составить акт приема передачи гаража по договору купли продажи между физическими лицами

Передаточный акт выполняет ряд важных функций:

  • указывает техническое состояние гаража перед продажей и наличие конструктивных дефектов;
  • подтверждает факт передачи покупателю объекта;
  • является свидетельством выполнения продавцом обязательств по договору.

Государственная регистрация сделки достаточно продолжительна, и за время ее техническое состояние гаража может измениться.

Акт передачи гаража регламентирует права как покупателя, так и продавца: бывший владелец получает гарантию того, что покупатель не предъявит встречную претензию касаемо продажи гаража как объекта недвижимости.

Актуален документ в следующих случаях:

  • реализация;
  • сдача в аренду;
  • использование объекта в виде залога;
  • изменение ответственного за гараж лица.

Составляется документ в двух экземплярах, согласно количеству всех участников сделки. Передаточный акт обязательно должен быть в письменном виде, поскольку суд не учитывает устные договоренности. Строгих требований к документу не предъявляется, однако он должен содержать перечень базовой информации.
необходимо также подготовить бумаги, которые подтверждают право собственности на данный объект:

  • свидетельство о регистрации гаража;
  • кадастровый номер участка земли под гаражом;
  • паспорт технический на участок;
  • если объект кооперативный — договоренность о вступлении в кооператив;
  • соглашение о передаче объекта в аренду.

Как оформить договор купли-продажи гаража

Для того, чтобы купить гараж, недостаточно просто договориться о его стоимости. Важно закрепить на бумаге устную договоренность. Для правильного составления договора лучше всего обратиться к профессиональному юристу.
Составляется договор купли-продажи на гараж между покупателем и продавцом. Его необходимо составлять вне зависимости от оформления самого гаража и земельного надела. Оптимальный вариант — заверить сделку у нотариуса. Обязательно это нужно сделать в следующих случаях:

  • если участок под гаражом или само строение находится в собственности ГСК;
  • если владелец — недееспособный или несовершеннолетний;
  • если требуется согласие одного из супругов для сделки;
  • если есть договор — уступки прав требования или ренты.

Договор доказывает законность приобретения имущества, если покупатель самостоятельно оформляет землю под строением и сам гараж. При этом прежний владелец забрать гараж обратно уже не сможет.

Законность сделки по приобретению гаража ложится на плечи продавца.
Лучше всего, если он сможет предоставить выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Если покупатель решился на приобретение гаража без необходимых свидетельств, нужно получить от реализатора любой документ, который может подтвердить его законное право на владение. Это может помочь при дальнейшем судебном разбирательстве.
Договор купли-продажа гаража обязательно должен содержать следующие данные:

  1. Паспортные данные покупателя и продавца.
  2. Предмет договора — гараж и земля под ним с указанием кадастрового номера и адреса без сокращений.
  3. Стоимость — прописью и цифрами.
  4. Право будущего владельца на гараж.
  5. Отдельно оформленный акт приема-передачи.

Продающийся гараж необходимо описать максимально подробно — вплоть до состояния полок, стенок и электропроводки. Детальное описание усложнит возможную подачу претензий одной из сторон на предмет скидки или доплаты.

Шапка

В шапке документа размещают следующие сведения:

  • реквизиты документа, свидетельство того, что акт является приложением к договору купли-продажи;
  • номер и наименование акта;
  • место и дата подписания.

Основная часть

Начинается эта часть с информации о сторонах сделки: арендаторе и арендодателе, покупателе и продавце. Если в сделке участвует юридическое лицо, вносятся реквизиты компании, если физическое — ФИО. После этого необходимо внести данные о договоре купли-продажи или аренды, приложением к которому и является данный акт: это дата подписания и номер.
Передаточный акт к договору купли продажи гаража должен содержать следующую информацию:

  • объект сделки (гараж)
  • фактический адрес;
  • этажность;
  • площадь;
  • тип отопления;
  • кадастровый номер участка, где гараж расположен;
  • внешний вид;
  • состояние коммуникаций, отопления, электрики;
  • выявленные конструктивные недостатки.

Заключительная часть документа

Завершающими сведениями являются отсутствие претензий к состоянию гаража и относительно расчета по сделке. также необходимо указать, что документы сверены, деньги переведены на счет или уплачены в кассу организации. документ составляется в двух юридически равнозначных экземплярах, в конце ставятся подписи сторон с расшифровками.

Акт передачи гаража по договору купли продажи: нюансы при подписании

На рынке существует три основных типа гаражей:

  • самострои без документов
  • гаражи в строительном кооперативе
  • отдельные объекты в частной собственности.

Гараж третьего типа приобретать лучше всего — как правило, подобные постройки обладают кадастровой и технической документаций, а также необходимыми документами на земельный надел под ним.
Безопасны также машино-места и гаражи, которые продаются в подземных паркингах, относящихся к тому или иному жилому объекту. Их можно приобрести вместе с квартирой. только относиться они будут уже к нежилому фонду. Не забудьте заказать выписку из ЕГРН по кадастровому номеру гаража, где будет указана основная информация об объекте.
Рекомендуется также проверять задолженности предыдущего собственника: по охране, электричеству, коммунальным платежам. Если не сделать этого — существует риск, что долги взыщут с нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи гаража с задатком

Покупатель и продавец в предварительном договоре обсуждают заключение основного договора купли-продажи имущества (гаража). Как правило, составляется он, чтобы покупатель или продавец впоследствии не передумали. Иначе с них можно будет потребовать штраф или добиться выполнения условий в судебном порядке.
Когда можно обойтись без предварительного договора:

  • если гараж относится к движимому имуществу;
  • если сделка не растянута во времени, и деньги продавцу передаются сразу.

Предварительный договор обязательно должен составляться в письменной форме. В нем следует указать полные данные покупателя и продавца. гараж как предмет договора и прочие существенные условия сделки. Это может быть обоюдная ответственность сторон, сроки передачи, стоимость гаража.

Как правильно оформить куплю-продажу гаража

Для оформления гаража в собственность, помимо договора о купле-продаже, понадобятся следующие бумаги:

  1. Удостоверяющий личность документ.
  2. Если сделка производится по доверенности — сама доверенность.
  3. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом — документы. которые подтверждают полномочия представителя.
  4. Учредительные документы юридического лица в качестве налогоплательщика, выписка из ЕГРЮЛ, справка о присвоении кодов статистики.
  5. Справка о членстве в ГСК с подписью главного бухгалтера и уполномоченного лица кооператива.
  6. Документ, содержащий сведения о праве на паенакопления.
  7. Если гараж находится в ведении ГСК, понадобятся учредительные документы кооператива со всеми дополнениями и изменениями.
  8. Документ о праве собственности гаражного кооператива или продавца на земельный участок, где расположен гараж.

Налог и госпошлина

Покупатель гаража должен будет заплатить госпошлину, если приобретаемый гараж является недвижимым имуществом. Физические лица уплачивают 2 тысячи рублей, юридические лица — 22 тысячи. После этого новый владелец каждый год самостоятельно оплачивает налог на имущество.

Какие юридические последствия наступают после подписания акта

После подписания акта покупатель получает выписку из ЕГРН, согласно которой он становится собственником гаража. Если полученных документов окажется недостаточно, либо они окажутся сомнительными, оформление гаража будет приостановлено до предоставления необходимых подтверждающих документов либо передача гаража новому собственнику будет оспорена.